新政释放“八大利好”
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@富阳人，村级留用地怎么用有说法了！八大利好让老乡腰包鼓起来
日前，杭州市富阳区出台《杭州市富阳区村级留用地管理办法》（文件全文请点击文末“阅读原文”），不仅纠正了此前社会上关于留用地政策的种种误读，也让村级留用地开发更加明晰了方向。新政将为富阳的老百姓带来八大利好。
留用地作为政府征收集体土地过程中通过留地方式安置失地农民的一种征地补偿安置方式，其本意在于发展村级集体经济组织二、三产业，壮大村级集体经济，切实保障被征地农民长远生计。
新政的出台，正是为了进一步强化和规范村级集体经济组织留用地管理，使留地留钱向留物业留产业转变。
1
放开限制促合作
政策条款：留用地项目合作开发的，可以根据实际投资由合作双方协商确定股份比例或物业分成占比。
解读：新政对影响留用地开发合作的51%的下限物业（股权）比例要求予以了取消，合作开发比例按市场规律根据投资比例进行确定，避免了51+49硬性比例限制导致投资商利益难以平衡，出现阴阳合同继而产生一系列法律问题的情况。
2
放开限制促盘活
政策条款：村级留用地开发需实施抵押或村级集体经济组织持有物业需转让的，应报所在乡镇（街道）审核备案，经区政府批准同意；物业转让需统一纳入农村集体产权交易平台公开交易。
解读：新政对原留用地开发物业不得抵押、不得转让等违背市场化规律的限制条款一并进行了取消，允许资产抵押用于留用地开发经营，留用地开发的物业也允许转让，更有利于村集体盘活手中的资产。
3
放开限制促公平
政策条款：对超过可开发面积上限的留用地指标，一律以货币收购方式进行处置，收购价格为被征地所处级别商业基准地价。
解读：原留用地政策中对于留用地指标的性质进行了限制性规定，指标与供地用途相挂钩，即如供地是工业的则按工业确认留用地指标，新政对上述限制也进行了调整，留用地一律按商业地价确定，实行“同地同价”，体现了政府“让利”和“公平待遇”。同时针对未消化留用地指标量大、“指标空挂”情形，明确新增实时消化措施，使留用地真正向“惠民”转变，避免台账看看。
4
放开限制促开发
政策条款：留用地开发项目用途可以为商服、仓储、物流、科教、医卫慈善、文体娱乐、公园、停车场、工业标准厂房以及其它资产保值增值项目等各类用途。
以出让方式供地或依据规划改变用途（经营性房地产除外）重新供地的留用地项目，应按照规定计缴土地出让金，土地出让收入在扣除各项规费、相应计提及政府前期代付的做地成本后，净收益返还村级集体经济组织。
解读：新政规定留用地项目开发不仅局限于商服类项目，积极鼓励引导留用地项目用于2.5产业、医卫设施、养老设施、停车场（库）等所有经营性设施。像是江干区的2.5产业园、下沙的民营医院、私立学校等开发成功的留用地项目的有益经验都可以学习借鉴。同时，根据城市发展及村集体提升改造需求，允许在符合规划前提下改变用途（经营性房地产除外），涉及二次出让金补缴的，根据新政策依然予以返还，村集体无需顾虑开发商业以外的业态致使利益无法得到最大体现。
5
放开限制促置换
政策条款：可开发面积部分（60亩以内）留用地指标选择置换政府物业的，按每亩留用地指标折抵不高于货币化收购同等价值的物业进行置换。
解读：新政取消了原政策中关于留用地或指标每亩置换160平方米营业房或300平方米工业厂房的规定，可根据市场情况和集体意愿，科学制定物业置换方案，采取等价置换原则计算置换的物业。
6
直接析产帮减负
政策条款：开发完成通过土地复核验收后需要析产的，村级集体经济组织所属物业可以直接办理不动产登记至村级集体经济组织名下。
解读：新政对成立项目公司进行合作开发的留用地项目的，项目竣工验收后村集体所属物业需要移交、转让的，允许直接办理不动产变更登记，避免了转让过程当中的种种税费，进一步减少村集体获得资产的其他支出。
7
统一模式促开发
政策条款：留用地选址在城市规划区范围内的，必须依法征为国有土地，按国家有关供地政策确定供地方式。
解读：新政对留用地开发方式进行了调整，使“留地”向“留房、留物、留产业”转变。除了上位政策明确规定必须公开出让的项目以外，允许留用地以划拨、协议出让方式进行项目开发。同时，通过先审项目开发方案再组织供地的方式，进一步缩短供地时限。项目开发当中，村集体有能力自行开发的，可以作为一般市场主体独立参与竞买、开发，有利于项目下一步市场运作（抵押、融资、转让等）；村集体有意向单位合作开发的，可以联合竞买，也有利于村集体自主选择意向合作单位进行开发；村集体无能力自主开发的，通过公开拍卖，可以选择竞返还物业、也可以竞地价，由村集体民主选择。
8
政府搭台帮开发
政策条款：已确定选址的留用地，应统一纳入全区招商手册，由区商务局牵头会同所在乡镇（街道）帮助招商，促进留用地尽早开发、尽早收益。根据布点规划和招商情况，需统筹开发的留用地项目，可由所在乡镇（街道）协调，统筹村级集体留用地指标，统一开发建设，经区政府同意也可指定国有平台公司参与合作统一开发。
解读：以往留用地开发中最大的问题在于村集体自身资金实力不足、缺少招商能力和商业体资产运作能力，造成有地难开发、“捧着金饭碗讨饭吃”的局面，为了有效扭转局面，充分利用政府资源及平台，新政明确了将留用地纳入全区招商手册，帮助村集体进行招商，引入回报稳定的项目及物业经营管理好的单位进行合作；同时根据留用地布点规划，对统筹开发的留用地项目，结合政府投资项目建设，指定国有平台公司与村集体进行合作开发，省却了村集体合作开发当中的种种烦忧。
文件全文请点击文末“阅读原文”
来源：区国土局
编辑：吴大钟